Il leasing immobiliare commerciale

Il leasing immobiliare commerciale – indice:

• Cos’è il leasing immobiliare
• Quello immobiliare commerciale
• Profili fiscali del leasing
• Principali banche 
• Differenze con quello abitativo
• Credito d’imposta 

Introduciamo l’argomento riportando la definizione di leasing immobiliare data dalla legge n. 124/2017 che per la prima volta ha reso il leasing immobiliare un contratto tipico.

“Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l’intermediario  finanziario  iscritto  nell’albo  di  cui all’articolo 106 del testo unico di cui  al  decreto  legislativo  1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le  indicazioni  dell’utilizzatore,  che  ne assume tutti i  rischi,  anche  di  perimento,  e  lo  fa  mettere  a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione  e  della  durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha  diritto di acquistare la  proprietà del  bene  ad  un  prezzo  prestabilito ovvero, in caso  di  mancato  esercizio  del  diritto,  l’obbligo  di restituirlo”.

Cos’è il leasing immobiliare

Il leasing immobiliare è una tipologia di contratto spesso utilizzato per la circolazione degli immobili in quanto offre una serie di vantaggi. Tale tipologia contrattuale viene in essere con l’accordo di tre soggetti:

• un soggetto utilizzatore, che riceverà in godimento un immobile dietro il corrispettivo di un canone periodico;
• il venditore dell’immobile ovvero un’impresa di costruzioni o comunque un’impresa proprietaria dell’immobile;
• la società di leasing che può essere una banca o un intermediario finanziario abilitato ai sensi della legge all’esecuzione di contratti di leasing.

I più informati sapranno già che il contratto di leasing può essere di due tipi: operativo o finanziario. Per i meno informati lo si dice e si specifica che il leasing immobiliare commerciale è un leasing di tipo finanziario. La società di leasing infatti acquista l’immobile dal proprietario, di fatto finanziando l’utilizzatore, al quale poi lo concede in godimento dietro il corrispettivo di un canone accordato tra venditore e utilizzatore.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha le seguenti possibilità:

• acquistare l’immobile pagando la differenza del prezzo optando dunque per il riscatto del bene;
• restituire l’immobile goduto alla società di leasing;
• chiedere una proroga del contratto.

Il leasing immobiliare commerciale

Dopo aver introdotto come funziona il leasing immobiliare in generale ci possiamo focalizzare sul leasing immobiliare commerciale. In questo caso dunque l’immobile che viene concesso in godimento dalla società di leasing è un immobile funzionale allo svolgimento di un’attività produttiva. Si può trattare dunque di un immobile commerciale, industriale, un ufficio piuttosto che un laboratorio e così via. Tutti gli operatori economici possono accedere a tale tipologia contrattuale.

Chi pertanto ha bisogno di un locale per lo svolgimento di un’attività di produzione di beni o di prestazione di servizi può sfruttare i vantaggi, di cui in seguito parleremo, di questa tipologia contrattuale. I vantaggi sono di varia natura:

• alcuni di natura fiscale che affronteremo nel successivo paragrafo;
• il fatto che il contratto di leasing immobiliare può avere ad oggetto non solo immobili finiti ma anche da ristruttura o addirittura da costruire;
• scegliere la modalità di pagamento più confacente alle proprie esigenze;
• conseguire ulteriori vantaggi di costi tramite le offerte proposte dalle società di leasing;
• la garanzia di una soluzione assicurativa su misura per l’utilizzatore.

Si tenga inoltre presente l’ulteriore vantaggio di poter scegliere al termine del contratto se riscattare l’immobile oppure restituirlo al concedente.

Profili fiscali

Dal punto di vista dell’utilizzatore il leasing immobiliare commerciale consente di avere alcuni vantaggi fiscali ai fini delle imposte dirette e indirette. Bisogna distingue l’utilizzatore libero professionista o lavoratore autonomo dall’imprenditore.

Nel primo caso il libero professionista o lavoratore autonomo può dedurre dal proprio reddito ai fini Irpef il 100% dei canoni di locazione finanziaria se utilizza l’immobile esclusivamente per l’esercizio dell’attività professionale per un periodo non inferiore ai dodici anni. Il Testo unico delle imposte sui redditi prevede invece la deducibilità al 50% dei canoni qualora l’immobile venga utilizzato promiscuamente.

Anche l’imprenditore può dedurre al 100% i canoni di leasing dal proprio reddito annuale ai fini Irpef sempre per un periodo non inferiore ai dodici anni.

Ci sono inoltre anche delle agevolazioni nel metodo di applicazione dell’iva ai canoni di locazione finanziaria.

Banche che fanno leasing immobiliare commerciale

Si è detto nei primi paragrafi che una parte essenziale del contratto di leasing sono le società di leasing. Si possono definire come dei soggetti che svolgono attività di intermediazione della circolazione dei beni mobili o immobili. Possono porre in essere contratti di leasing soltanto le società iscritte in appositi albi e che sono individuate come categorie di soggetti dal Testo unico bancario.

Le società di leasing sono, come afferma la norma citata nell’introduzione, banche o soggetti che svolgono attività di intermediazione finanziaria. Tra le banche più note che ricoprono il ruolo di società di leasing abbiamo:

• l’Unicredit;
• la Bper Banca;
• la BNL;
• la Banca di credito popolare.

Principali differenze con quello abitativo

Non meno utilizzato del leasing immobiliare commerciale è il leasing immobiliare abitativo. Si tratta sempre di un leasing finanziario ma di cui fanno parte due soggetti:

• la società di leasing, che sarà necessariamente una banca o un intermediario finanziario;
• l’utilizzatore che in questo caso è una persona fisica che richiede l’immobile in leasing per adibirlo ad abitazione principale.

Rispetto al leasing commerciale pertanto cambiano in parte i soggetti e l’oggetto del leasing che potrà essere:

• un fabbricato finito da adibire ad abitazione principale;
• un terreno sopra il quale costruire un nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale ovvero
• un fabbricato da ristrutturare o in via di costruzione sempre per scopo abitativo.

Anche per il leasing immobiliare abitativo sono previste delle agevolazioni fiscali ai fini Irpef. Per chi ha meno di 35 anni di età e un reddito annuo complessivo non superiore ai 55.000 euro e deve adibire ad abitazione principale l’immobile può usufruire di una detrazione dell’imposta Irpef pari al 19% dei canoni pagati nei limiti di 8.000 euro e una detrazione della stessa entità del costo di acquisto dell’immobile riscattato nel limite di 20.000 euro. La stessa detrazione e per gli stessi importi è prevista alle stesse condizioni sopra indicate ai soggetti con più di 35 anni che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Leasing immobiliare e credito d’imposta sulle locazioni commerciali

Sembra opportuno in tale contesto fare un breve cenno al credito d’imposta sulle locazioni commerciali introdotto dal decreto legge n. 34/2020 e gli ultimi chiarimenti forniti dall’agenzia delle entrate sull’applicabilità alla locazione finanziaria immobiliare.

In base a quanto stabilito nella norma, il credito d’imposta riconosciuto agli utilizzatori di immobili commerciali con contratto di locazione sembra essere riconosciuto anche a chi utilizza un immobile commerciale con contratto di leasing. La norma infatti parla di leasing senza specificare il tipo di contratto di locazione se finanziaria od operativa.

L’amministrazione finanziaria tuttavia ha invece chiarito con una circolare esplicativa che il credito d’imposta è riconosciuto soltanto alla stipula di un contratto di leasing operativo. Tale credito d’imposta, pertanto, non va tenuto in considerazione con riguardo al leasing immobiliare commerciale nella forma di leasing finanziario.