Il certificato di destinazione urbanistica – indice:
Nato come documento necessario ad ottenere una concessione edilizia e contemporaneamente le prescrizioni urbanistiche relative ad un’area, oggi il certificato di destinazione urbanistica è funzionale alla circolazione dei terreni. La normativa che ha introdotto tale adempimento amministrativo risale al 1985. Con il tempo invece la disciplina del certificato di destinazione urbanistica è stata collocata nel Testo Unico dell’edilizia, D.p.r 380/2001, in particolare all’articolo 30 del medesimo.
Essendo un documento necessario per la stipula di atti di trasferimento di terreni e fabbricati è bene sapere cos’è e quando serve, a chi richiederlo e cosa succede se non viene allegato all’atto di trasferimento.
Cos’è il certificato di destinazione urbanistica
Si tratta di un documento che rilascia il Comune dell’area interessata e che attesta le prescrizioni urbanistiche di quell’area secondo quanto previsto dal Piano di interventi comunale vigente. Viene definito storico quando viene richiesto per periodi pregressi.
La sua disciplina è contenuta nella normativa edilizia sulla lottizzazione abusiva. Il certificato infatti funge da strumento informativo della parte acquirente di un’area sulla destinazione della stessa ovvero sui limiti entro i quali può sfruttare quell’area a fini edificatori.
Il certificato in particolare contiene e certifica i dati in possesso del comune al momento del suo rilascio. La norma li definisce “tutte le prescrizioni urbanistiche dell’area interessata” e dunque il certificato ricomprenderà anche eventuali vincoli imposta sulla stessa. Una delle funzioni principali del certificato infatti è quella di informare la parte acquirente sullo stato dell’area che sta per acquistare. Nonché dei limiti che deve rispettare se vuole edificare sulla stessa. A fianco a questa vi è la necessità di dare certezza alla commercializzazione delle aree interessate ed evitare di incorrere nel reato di lottizzazione abusiva.
Quando serve
Ai sensi dell’articolo 30, secondo comma, del Testo Unico Edilizia:
“Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati”.
A pena di nullità dunque, il certificato di destinazione urbanistica è necessario nelle compravendite immobiliari di:
- terreni;
- fabbricati che abbiano un’area di pertinenza superiore a 5000 mq. Non è obbligatorio pertanto se l’area è inferiore a 5000 mq.
A chi richiederlo, quando viene rilasciato e per quanto tempo è valido
Può essere richiesto da una persona fisica o giuridica o da altro soggetto delegato al Comune. Il certificato è rilasciato, nei tempi stabiliti dalla legge, previo pagamento di imposte. La domanda dev’essere effettuata in via telematica secondo le modalità stabilite da ogni organismo comunale preposto.
I tempi di rilascio del certificato sono stabiliti in 30 giorni da quando si presenta la domanda. Si legge nel terzo comma dell’articolo 30 del Testo Unico Edilizia che “Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda”. Prima del travaso della disciplina in esame nel TUE la competenza al rilascio era attribuita al sindaco. Se il certificato non è rilasciato nei tempi previsti è possibile sostituirlo con una dichiarazione sostitutiva. In tale dichiarazione si attesta l’avvenuta presentazione della domanda e la destinazione urbanistica delle aree per cui è presentata la domanda secondo le regole urbanistiche vigenti.
Il certificato ha una validità limitata nel tempo determinata dallo stesso articolo 30. Questo recita: “Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici”.
Atto di trasferimento senza certificato di destinazione urbanistica allegato
Si sono già accennate le ipotesi in cui a pena di nullità l’atto di trasferimento deve avere allegato il CDU. Cosa succede se all’atto non si allega il certificato o si allega un certificato scaduto? L’atto sarà nullo ma ci sono dei rimedi a tale nullità. È infatti possibile integrare il primo atto mancante del CDU o contente uno scaduto con un nuovo atto integrativo o confermativo del primo. Per la validità di tale secondo atto successivo si dovrà richiedere al Comune un certificato di destinazione urbanistica storico.
Non è mai richiesta l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 30 del Testo Unico Edilizia. Ovvero agli atti dipendenti da divisioni ereditarie, donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta, ai testamenti, agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
I costi del certificato di destinazione urbanistica
Trattandosi di un documento rilasciato dalla pubblica amministrazione, il certificato di destinazione urbanistica richiede il sostenimento dei seguenti costi:
- 52 euro risultanti dalla somma degli importi di 32 euro di una marca da bollo e di 20 euro di diritti di segreteria;
- 62 euro, se si richiede il CDU storico. Tale importo deriva dalla somma di 32 euro di imposta di bollo e di 30 euro di diritti di segreteria.