La plusvalenza da cessione di immobili – indice:
- Cos’è una plusvalenza
- La plusvalenza da cessione di immobili
- Come viene tassata
- La cessione di immobili commerciali
- Le novità 2020
Le operazioni di cessione di beni immobili effettuate a titolo oneroso entro 5 anni dall’acquisto dell’immobile stesso possono generare in capo a chi le effettua un reddito. Tale reddito, se conseguito, costituisce un ricavo e si chiama plusvalenza. La sua percezione dipende da una cessione dell’immobile effettuata ad un costo di vendita maggiore del costo a cui era stato acquistato. Le leggi in materia di imposte dirette e bilancio dello stato prevedono la tassazione di tali ricavi tramite modalità ordinarie o per tassazione separata a seconda del soggetto che effettua la cessione e in base a determinati presupposti.
Cos’è una plusvalenza
La plusvalenza è il maggior ricavo conseguito dalla vendita di un bene rispetto al suo valore originario di acquisto. A titolo esemplificativo si ha una plusvalenza quando acquisto un bene al valore di 100 e lo rivendo a 150. La differenza di 50 costituisce per il venditore una plusvalenza. L’esempio proposto in questa sede è molto semplificato in quanto si dovrebbe distinguere tra la plusvalenza conseguita dal privato e la plusvalenza conseguita nell’esercizio di un’attività. Non si vuole tuttavia scendere in dettagli tecnici di competenza economica e ragionieristica che potrebbero diventare di difficile comprensione e creare soltanto dubbi non necessari ai fini dell’argomento in esame. La distinzione in ordine al soggetto che percepisce la plusvalenza tuttavia si ripropone per illustrare la disciplina fiscale della plusvalenza.
Trattandosi di un ricavo la plusvalenza va a costituire un reddito per chi la incassa e in quanto tale la legge ne prevede la tassazione ai fini delle imposte dirette. In particolare ai fini Irpef e Ires.
La plusvalenza da cessione di immobili
La vendita di un bene immobile ad un prezzo maggiore rispetto a quello di acquisto genera una plusvalenza da cessione di immobili. Il testo unico delle imposte sui redditi classifica tale ricavo come reddito diverso e ne indica i presupposti di tassazione all’articolo 67, primo comma, lettera b). Ai sensi di tale norma sono reddito diverso:
“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.
I requisiti di tassazione della plusvalenza dunque sono:
- che risulti da una cessione a titolo oneroso;
- che l’immobile ceduto non sia stato acquistato o costruito da più di 5 anni. A tal fine rileva la data di acquisto del bene e non quella del preliminare di compravendita;
- l’immobile non sia stato acquisito per successione;
- non sia stato adibito ad abitazione principale di chi lo cede e dei suoi familiari.
La plusvalenza è tassata anche quando deriva dalla cessione di un immobile acquisito per donazione. In tal caso tuttavia il termine dei 5 anni decorre dalla data di stipula dell’atto di acquisto da parte del donante.
Gli immobili possono essere fabbricati senza limitazioni di tipologia e destinazione ovvero terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Tassazione della plusvalenza
Come poco fa detto la plusvalenza da cessione di immobili è tassata ai fini dell’Imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’Imposta sul reddito delle società. È tassata dunque sia se conseguita da persone fisiche, ditte individuali e da tutti i soggetti che pagano l’irpef sia dalle società e dagli altri enti che sono soggetti all’Ires. Per questi ultimi soggetti, quando conseguono una plusvalenza, a voler essere precisi, si tratterà di un reddito di impresa e non di un reddito diverso. Ma questa è una precisione ulteriore rilevante per lo più ai fini fiscali.
La legge prevede la possibilità di sottoporre a tassazione la plusvalenza da cessione di immobili sia in via ordinaria sia mediante l’applicazione di un’imposta sostitutiva. Sul calcolo della plusvalenza si segnala soltanto che si trova indicazione all’articolo 68 del Tuir ai fini Irpef e all’articolo 86 del Tuir ai fini Ires.
La tassazione ordinaria
La tassazione ordinaria prevede che il reddito conseguito con la plusvalenza vada a sommarsi agli altri redditi conseguiti in un periodo d’imposta e a determinare il reddito complessivo del soggetto. Tale reddito verrà poi soggetto alle aliquote ordinarie Irpef che partono dal 23% fino ad arrivare in base agli scaglioni determinati dal fisco all’aliquota del 41% per i redditi più alti.
L’imposta sostitutiva
Il legislatore nel 2005 ha introdotto la possibilità di usufruire di un’imposta sostitutiva all’Irpef. La legge 266/2005 (finanziaria 2006) ha introdotto tale misura e in essa si legge che “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 20 per cento“.
Si sottolinea che si tratta di imposta sostitutiva all’Irpef. Tale misura pertanto non può essere utilizzata da chi agisce nell’esercizio di impresa, arti o professioni. In particolare non può usufruire dell’imposta sostitutiva:
- i soggetti Ires;
- chi esercita arti o professioni;
- gli imprenditori commerciali ovvero le società in nome collettivo o in accomandita semplice;
- le persone fisiche che svolgono lavoro dipendente.
Particolarità sulla plusvalenza da cessione di immobili commerciali
Relativamente ai soggetti che cedono un immobile commerciale non nell’esercizio di un’attività, anche la plusvalenza realizzata mediante la cessione di immobili commerciali rientra nella definizione data dall’articolo 67, primo comma, lettera b) del Tuir. Per immobili commerciali si intendono tutti quelli che non possono essere adibiti ad abitazione come gli studi professionali, i negozi, gli alberghi, i garage e così via.
Per beneficiare del regime di esonero dalla tassazione pertanto bisognerà che la plusvalenza rientri nei casi di esclusione previsti dalla norma suddetta, ovvero:
- deve trattarsi di immobile commerciale acquisito per successione;
- la vendita dev’essere avvenuta dopo 5 anni dall’acquisto dell’immobile commerciale. Dopo 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile da parte del donante se ricevuto in donazione.
Anche per gli immobili commerciali si può optare per la tassazione Irpef ordinaria o per la tassazione separata con imposta sostitutiva. Valgono pertanto le regole illustrate nei paragrafi precedenti sempre qualora si tratti di plusvalenza realizzata tramite cessione non effettuata nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
Novità del 2020 sulla plusvalenza da cessione di immobili
Qualora si scelga di optare per la tassazione separata con imposta sostitutiva quest’anno c’è una novità. Resta invece tutto immutato per quanto riguarda la tassazione Irpef ordinaria.
La legge di bilancio per il 2020 ha disposto l’aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza da cessione di immobili. L’aliquota che, come si legge nel testo della norma sopra, è stata del 20% fino al 31 dicembre 2019 da quest’anno è stata innalzata al 26%.