Affitto di un capannone industriale – indice:
La realtà immobiliare di Euroservice Group offre un servizio a 360 gradi sulla locazione di immobili commerciali ed in particolare di capannoni industriali. Si ritiene pertanto che in tale servizio venga ricompresa una breve guida sul funzionamento del contratto di locazione commerciale che si utilizza nell’affitto di un capannone industriale. La disciplina del contratto di locazione è materia giuridica di non semplice comprensione: si cercherà tuttavia di spiegarne il funzionamento nella maniera più chiara e comprensibile per l’utente. Si farà qualche cenno inoltre alle agevolazioni attualmente introdotte dal governo per fronteggiare la crisi economica emergente in questa fase storica che l’Italia sta attraversando con grande difficoltà. Alcuni di tali aspetti tuttavia sono già stati trattati in appositi approfondimenti.
La normativa applicabile all’affitto di un capannone industriale
All’affitto di un capannone industriale si procede tramite l’utilizzo dello strumento giuridico del contratto di locazione. Tale tipologia contrattuale può essere destinata alla locazione di immobili ad uso abitativo o ad uso non abitativo. Per l’affitto di un capannone industriale si utilizza la seconda tipologia.
Il punto di partenza della disciplina in ogni caso si ricava dal codice civile che all’articolo 1571 fornisce la definizione di contratto di locazione. “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Stanti le regole generali del codice civile sul contratto di locazione vi sono poi delle leggi speciali che disciplinano separatamente la locazione degli immobili ad uso abitativo e quella degli immobili ad uso commerciale. I primi trovano la propria fonte normativa in parte nella legge 392/1978 ed in parte nella legge 431/1998 che ha in parte abrogato alcune disposizioni della legge 392/1978 sulle locazioni ad uso abitativo. I secondi invece trovano una compiuta disciplina nella legge 392/1978.
Come funziona l’affitto di un capannone industriale
Per comprendere al meglio il funzionamento del contratto di locazione utilizzabile per l’affitto di un capannone industriale bisogna fare riferimento ai suoi elementi essenziali. In particolare il contratto deve contenere le seguenti indicazioni:
- la data di stipula del contratto necessaria per due scopi. Il primo è l’individuazione della decorrenza degli effetti del contratto che, come si vedrà, ha una durata predeterminata sebbene rinnovabile. Il secondo è il decorrere del termine che le parti hanno a disposizione per registrare il contratto. Si ricorda infatti che la legge dispone l’obbligo di registrazione a fini pubblicitari di determinati contratti;
- l’individuazione precisa delle parti del contratto che assumono la qualità di conduttore e locatore. Di queste si indicano le generalità ovvero il codice fiscale o la partita iva;
- i dati identificativi del capannone oggetto della locazione come: l’indirizzo, i dati catastali, i locali i servizi e le pertinenze di cui si compone, l’utilizzo cui è destinato e che costituisce causa della locazione;
- l’ammontare del canone di locazione e le modalità di pagamento;
- la durata del contratto.
Questi sono gli elementi essenziali del contratto di locazione ai quali se ne possono aggiungere altri mediante l’inserimento di clausole nel contratto.
La durata dell’affitto di un capannone industriale
Il capannone industriale, essendo un immobile adibito ad un uso diverso da quello abitativo, rientra nell’ambito di applicazione della legge 392/1978. Nel secondo capo di tale normativa infatti è stabilito all’articolo 27 che “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali...”.
Da tale norma si ricavano le regole sulla durata del contratto. La durata dell’affitto di un capannone industriale è stabilita dalla legge in almeno sei mesi. Non vi è alcuna possibilità di pattuire una durata inferiore: tale pattuizione sarebbe nulla e il contratto avrebbe comunque una durata minima di sei mesi. È possibile invece non pattuire alcuna durata. In tal caso il contratto si considera in ogni caso della durata minima di sei mesi.
La durata minima del contratto di locazione commerciale è derogabile soltanto qualora l’attività esercitata nell’immobile abbia per sua natura carattere transitorio. Così stabilisce il quinto comma dell’articolo 27.
Il rinnovo del contratto di affitto di un capannone industriale
Ai sensi dell’articolo 28 della legge 392/1978 il contratto di locazione si rinnova tacitamente ogni sei anni. Il rinnovo non avviene se una delle parti manifesta espressamente di voler dare disdetta con raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. Tali condizioni vengono indicate nel contratto.
Il locatore tuttavia può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto nelle ipotesi e nelle modalità previste dalla suddetta legge all’articolo 29. Ad esempio il locatore può negare il rinnovo dell’affitto del capannone industriale se vuole adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, oppure se vuole demolirlo per ricostruirlo oppure ristrutturarlo per adibirlo alla vendita.
Il recesso
Il recesso dal contratto di locazione di un immobile commerciale è regolato dagli ultimi due commi dell’articolo 27 della legge 392/1978. Tali disposizioni stabiliscono che:
“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Saranno pertanto inserite nel contratto delle clausole contrattuali regolanti il recesso.
Aspetti fiscali: il credito d’imposta sulle locazioni commerciali
Anche i canoni del contratto di affitto di un capannone industriale rientrano nel campo di applicazione del credito di imposta sulle locazioni commerciali concesso dallo Stato con il Decreto “Rilancio” lo scorso maggio.
Tale credito di imposta, su cui non ci si sofferma in questa sede in quanto si è già dedicato un apposito approfondimento, è pari al 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione.
È fruibile dai soggetti che esercitano un’attività di impresa abitualmente e non occasionalmente per i canoni pagati nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020.
Tali soggetti devono tuttavia non aver conseguito un fatturato superiore a 5 milioni di euro nel periodo di imposta precedente a quello di entrata in vigore del decreto. Devono inoltre aver subito un calo del fatturato di almeno il 50% rispetto agli stessi mesi del periodo di imposta precedente.