Immobiliare logistica: lo scenario ai capannoni industriali – indice:
- Immobiliare logistica
- I capannoni industriali
- Le caratteristiche degli immobili
- Tecnologia e sostenibilità
Il settore dell’immobiliare logistica riacquista una posizione centrale nell’ambito del mercato immobiliare a seguito della pandemia che si protrae ormai da quasi un anno. La domanda di immobili ad oggi infatti è sempre più orientata verso immobili dotati di grandi spazi da adibire a depositi o magazzini visto l’affermarsi del settore della vendita online tramite gli e-commerce. Fra gli immobili di cui si riscontra una maggiore richiesta ci sono i capannoni industriali che si adattano perfettamente alle esigenze suddette, in particolare per quanto riguarda le attività artigianali e produttive che con tanti sforzi stanno reagendo alla crisi.
Cos’è l’immobiliare logistica
L’immobiliare logistica è quel ramo del settore immobiliare che si occupa della realizzazione, vendita e locazione di immobili destinati per lo più alle attività di stoccaggio e smistamento delle merci, al deposito e al magazzinaggio svolti da uno o più operatori economici. Tale ramo immobiliare si occupa inoltre di effettuare analisi sulla localizzazione di tali immobili nel territorio nazionale.
Si tratta di un settore diffuso in tutta Europa oltre che in Italia e che è in continua crescita. La circolazione di immobili logistici coinvolge una pluralità di soggetti che vanno oltre all’agenzia immobiliare. Ci si riferisce ad esempio a investitori, sviluppatori, imprese di costruzione e gli operatori logistici.
L’immobiliare logistica si può dire possedere una vera e propria disciplina che adotta una terminologia specifica. Non è tuttavia di nostro interesse in questa sede approfondire tali aspetti.
Fra gli immobili più richiesti dal settore logistico si registra un aumento di domande per quanto riguarda i capannoni industriali. Questi immobili infatti si prestano alla disposizione di grandi spazi che consentono le attività proprie della logistica. Sul piano della localizzazione gli immobili destinati all’uso logistico sono richiesti in prossimità delle città.
I capannoni industriali e l’immobiliare logistica
Esistono varie tipologie di capannoni industriali. Tra quelli più diffusi e richiesti tuttavia si rilevano i capannoni prefabbricati industriali soprattutto per le loro caratteristiche antisismiche. Si ricorda infatti che tali immobili possono essere costruiti in vari materiali tra cui:
- legno;
- acciaio;
- ferro;
- cemento.
Con l’affermarsi sempre più incalzante della vendita on-line queste strutture prefabbricate si rivelano utili per lo svolgimento di attività che richiedano l’installazione di impianti efficienti di riscaldamento e raffreddamento per la conservazione delle merci.
Dal punto di vista economico si tratta di immobili commerciali che vengono venduti o concessi in locazione e con i quali è possibile godere di alcune agevolazioni fiscali. Dal 2020 in particolare è possibile usufruire del sistema del credito d’imposta qualora si stipuli un contratto di locazione commerciale per un capannone industriale.
Tali immobili sono localizzati per lo più in prossimità delle uscite autostradali o delle uscite delle tangenziali e comunque nei pressi dei centri urbani.
Le esigenze dell’immobiliare logistica: le nuove caratteristiche degli immobili
Tutto si concentra intorno all’avvento dell’e-commerce e all’affermarsi degli operatori della grande distribuzione. Tali categorie stanno piano piano tagliando fuori dal mercato altri canali di vendita. E la pandemia ha dato impulso proprio a questo “sorpasso”.
Se l’immobiliare logistica dunque in origine aveva bisogno di immobili con caratteristiche standard per lo stoccaggio e la distribuzione delle merci, con l’avvento dell’e-commerce gli immobili standardizzati non soddisfano più le esigenze degli attuali operatori economici. Oggi le aziende che vendono tramite l’online richiedono immobili di dimensioni sempre più grandi e con aree strutturate in maniera specifica per lo svolgimento delle attività di stoccaggio e di picking.
Tali operatori economici inoltre hanno spesso una grande platea di risorse umane che prestano la propria attività all’interno di questi locali. Devono pertanto garantire la sicurezza e i comfort necessari allo svolgimento dell’attività lavorativa di tali soggetti. Anche in questo senso sono richiesti degli spazi sempre più grandi: la pandemia ha imposto una serie di misure di distanziamento sociale che impongono lo sfruttamento di locali sempre più ampi dove adibire gli operatori allo svolgimento delle attività.
Chiaramente le misure dell’ambiente possono influire sulla localizzazione dell’immobile. Un capannone di dimensioni particolarmente estese sarà probabilmente situato a una distanza maggiore dal centro urbano rispetto ad uno di dimensioni più contenute.
Immobiliare logistica, tecnologia e sostenibilità
Anche l’inserimento della tecnologia nell’attività produttiva e la sempre maggiore sensibilità verso un ambiente ecosostenibile ha influito sulle caratteristiche degli immobili destinati alle attività logistiche.
Sono sempre più numerose le aziende che investono nello sviluppo tecnologico ovvero che intraprendono processi di digitalizzazione delle proprie funzioni, in particolare mediante quella che è definita la “Logistica 4.0“. La pandemia inoltre ha dato una spinta ulteriore a chi non aveva già intrapreso pria questo tipo di percorso. La digitalizzazione comporta l’automazione di determinate procedure per cui anche quando si progetta o si scegli l’immobile per lo svolgimento dell’attività bisogna tenere presente di quali esigenze necessita l’automazione.
Infine influisce sulla scelta e sulle caratteristiche degli immobili destinati all’uso logistico anche la volontà più o meno marcata di allestire un ambiente ecosostenibile. Può infatti essere necessaria l’installazione di impianti fotovoltaici piuttosto che particolari tipologie di serramenti. Può essere necessario inoltre predisporre l’ambiente al fine di catturare più luce possibile da sfruttare per creare energia.
Tutti questi aspetti devono essere presi in considerazione per la scelta dell’immobile e devono essere oggetto di analisi da parte di chi si occupa di immobiliare logistica. Ad esempio, nella scelta di un capannone industriale, diventerà rilevante in termini di ecosostenibilità i materiali con cui è costruito ma anche il luogo dov’è costruito può avere un impatto significativo sulla resa dell’immobile in termini di sostenibilità ambientale.